-->

Las cláusulas suelo de las hipotecas

wpid-Mariano-Ayuso-abril07.jpeg

La cuestión de las llamadas “cláusulas suelo” de las hipotecas, es una de las más extendidas patologías contractuales en España, pues afecta –según estimaciones prudentes- a más de cuatro millones de hipotecas y supone un impacto económico –el dinero percibido de más por las entidades de crédito con causa en las cláusulas de suelo de más de cinco mil millones de euros al año.

Pero vamos a ver primero qué es esto de las cláusulas de suelo. Como es de común conocimiento, los préstamos hipotecarios –por ejemplo, y mayoritariamente, para la adquisición de la misma vivienda objeto de la hipoteca- se pacta con un tipo de interés variable y revisable anualmente. Lo normal es referir el tipo al índice llamado “Euribor”, al que se le añade un margen porcentual; así cuando yo pacto una hipoteca con el Banco, lo hago con un tipo determinado que será revisado anualmente al valor del Euribor en una fecha determinada incrementado –por ejemplo- en un 0,75, o el porcentaje que se fije.

La llamada cláusula suelo consiste en la introducción por el banco en la escritura de la hipoteca de una cláusula por la cual en ningún caso el tipo aplicable será inferior –por ejemplo- al 3 %. Con esta cláusula, la entidad bancaria prestamista –y acreedora hipotecaria- se garantiza que aunque baje mucho –como así ha sucedido en los últimos años- el Euribor, tiene un margen de interés importante.

Estas cláusula suelo son lícitas, como casi cualquier cláusula que las partes introduzcan en un contrato libremente. Naturalmente, siempre que no escondan un préstamo usurario, lo cual es casi imposible de concebir, cuando los préstamos son con entidades bancarias reconocidas (pues los préstamos usurarios son algo marginal y en el ámbito de los prestamistas privados).

Pero esto no implica que no haya un abuso de hecho de los bancos. Muchas veces estos han impuesto, desde posición de predominio en las negociaciones de las hipotecas, unas condiciones abusivas. La indefensión de los clientes ante la abrumadora superioridad técnica y la confianza en los gestores bancarios, prácticamente las mismas razones que llevaron a muchos clientes a suscribir las famosas “preferentes” sin saber en donde se metían.

Por ello ha sido considerada por los Tribunales como una falta de transparencia generadora de la nulidad de la cláusula “suelo”; incluso han llegado a objetivarse una serie de circunstancias que si concurren llevan a calificar de abusiva y nula la cláusula (y que si al lector interesa puede ser objeto de un próximo artículo; pues en éste sólo pretendo dar una aproximación clarificadora a la candente cuestión actual de las cláusulas suelo sin entrar en detalles técnicos pormenorizados).

Determinante en esta materia fue una Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, en la que se determinó la nulidad de las cláusulas “suelo” utilizadas de tres importantes entidades bancarias.

El Tribunal Supremo fue, de todas formas, muy conservador, en el sentido de estimar que la nulidad de la cláusula no conllevaba automáticamente la devolución de lo indebidamente cobrado a los clientes.

Por ello, muchos ciudadanos han tenido que ir a los Juzgados y Tribunales pidiendo no sólo la nulidad de la cláusula “suelo” de su préstamo hipotecario, sino también la devolución de lo indebidamente cobrado por el banco, al aplicar dicha cláusula. Normalmente, los deudores hipotecarios han ido ganando los procesos; no sin librarse algunas batallas.

La principal, como ya he dicho, ha sido la de conseguir generalizadamente, que la nulidad de la cláusula “suelo” conllevara la devolución de lo indebidamente cobrado a su amparo. Actualmente, por ejemplo, hay un macroproceso en Madrid de nueve mil afectados que litigan en común, pues los bancos se resisten a devolver las cantidades percibidas en los años anteriores por la aplicación de la cláusula “suelo” y defienden la validez en casos concretos de esta cláusula y, muchas veces, la no devolución de lo cobrado en años anteriores por la cláusula (lo que llaman la no aplicación retroactiva de la sentencia de nulidad).

Lo cierto, es que técnicamente no se trata de dar efecto retroactivo a la sentencia de nulidad, sino de que una cláusula declarada nula –que implica que es como si nunca hubiera existido- no puede consolidar sus efectos pasados y, debe, devolverse lo percibido por ella.

En fin, queda mucho por batallar en esta materia –como en tantas otras de los abusos cometidos por las grandes corporaciones sobre lo consumidores y usuarios desprotegidos y confiados-, pero ésta es una de las grandezas de la separación de poderes y del Estado de Derecho, que –como decía el gran jurista y filósofo alemán Rudolf Von Ihering- supone la “lucha por el Derecho” de los ciudadanos frente a las situaciones de abuso de poder y de utilización del sistema legal como un mecanismo de consolidación de las injusticias generadas por las situaciones de desigualdad. Y en nuestros tiempos, de democracia y control del poder político por los ciudadanos y los Tribunales, el principal campo de batalla de la “lucha por el Derecho” es el de la defensa de los individuos frente a las grandes corporaciones económicas blindadas por los lobbies al hacer las leyes y protegidas por legiones de abogados en su aplicación.

 

Mariano Ayuso.
Director de Ayuso Legal.

Be the first to comment on "Las cláusulas suelo de las hipotecas"

Leave a comment

Your email address will not be published.

*